1. 持ち家派と資産価値の考え方
今回は「家は早く買え」ということについてお話ししようと思います。結論として、僕は「なるべく家は早く買った方がいいよ」ということを言いたいのです。
もちろん、「持ち家派か賃貸派か」といった話はよく話題に上がりますし、持ち家がいいのか賃貸がいいのか、それぞれにメリット・デメリットがあります。「結論は人それぞれです」ということで、もう話の決着はついているんですけどね。
ただ、その中でも「持ち家を持ちたい」、そしてその中でも「持ち家派かつ資産価値も大事だ」と考えている人に見てもらいたい、聞いてもらいたい内容です。
一方で、「持ち家は持ちたいけれど、もう郊外でもいい」という方もいます。「家族と思い出が作れる広い庭があって、広い家があればいい。資産価値が落ちるとか言われるけど、それでいいんだ」と。
しかし、郊外に戸建て、特に注文住宅などを建てると、中古で再販する時に買った時より高く売れることなんてほぼありません。「だから資産価値がないから、買うのであれば資産価値のある場所で物件を買いましょう」という意見がある一方で、「資産価値ばかり気にして狭いマンションを買うのは違う」という意見もありますね。
なので、僕が今から話すのは、「持ち家がいいよ、なおかつ資産価値も大事にしたい」という方に向けて、「家は早く買った方がいいよ」という話をしたいと思います。
それ以外の方、例えば「賃貸でいいんだ」という方にも刺さるかもしれません。あるいは、郊外に家族とゆとりを持った、資産価値などを考えずに思い出を作るものとして家を買い、自分のプライオリティの中に資産価値などは別に考えていないんだ、という人に向けても、また考え方が変わるきっかけになるかもしれませんから、そういった方にもぜひ聞いていただきたいなと思います。
2. インフレと家賃高騰の実態
理由1：インフレによる家賃高騰
どういうことかというと、家を早く買った方がいい理由の一つに、「家賃が上がっていきますよ」ということが言えます。今はやっぱりインフレの世の中じゃないですか。今、むちゃくちゃ家賃って上がっていってるんですよ。
私も今、実体験として福岡市のど真ん中、最前線で不動産の売買仲介をしたり、買取再販をしたり、賃貸の客付けの最前線でやっている奴らと市場の話をしたりするわけなんですが、今、福岡市の中心部で値上がりがすごいのは「ファミリータイプの分譲マンション」なんですよ。これの値上がりがすごいんです。
実際、僕の家もですね、僕も1年半前に区分マンションを買いました。価格は4,670万円で、3LDKの84平米、そして13階にあるマンションを買ったんですよ。 これも坪単価でいうと180万〜185万ぐらいで、築20年ぐらいの物件でした。まあ、安く買えたといえば買えたんです。これには特殊な事情もあって、不動産会社だから、最前線で働いていたから買えたっていうのももちろんあるんですけど、安く買えたんです。
で、これも今売ろうと思えば、5,500万円、あるいは5,000万円台後半でも売れるぐらいの物件なんですよ。うまくいけば1,000万円ぐらい高く売れるということです。
とはいえ、これはアットホームに出てた物件を買ったので、他の方も別に買うチャンスはあったというところですし、実際、1番手の方がすでに入っていました。僕が見た時にはもう1番手が入っていたんですよ。そこで僕は2番手で買付を入れて。
だけど、1番手の方がなかなかリフォームプランが固まらずに、「買うか買わないか」の意思表示ができなかったんですね。そこで、知り合いの仲介が預かってた物件だったこともあり、僕は2番手でしたが「いや、もうちょっと期日を切ってくれ」と。「俺は住宅ローンのローン特約もつけないし、最悪現金でもいいから買うから、もうある程度のところで期日を切って、俺を推してくれ」ということで話をしたんですね。
そうこうしている間にも、どんどん他の買付が来て入ったらしいんですけど、とはいえ「僕が絶対に買えるお客さん」だということは過去のやり取りの実績で知ってもらえているし、実際に資金力も大丈夫ですというところも分かってくれているので。
まあ、2番手以降でいろいろ入ってきましたけど、「俺、絶対買うから」ということを伝えた上で交渉しました。中には「買い上がり（提示価格より高く買う）」の話まで来たらしいんですよね。「うちならもっと高く買います」という話も来たけど、そこが本当に住宅ローンが通るかどうかも分からないし、売主さんも売り急いでいたという事情もあったので、そこら辺を売主さんに話をしてもらって、「じゃあ2番手のこの方なら間違いないんで、もう通しましょう」ということで買うことができた、というところです。
家賃相場の急上昇
で、この物件なんですけど、買った当時に「賃貸に出したらいくらで出せるんだろう」っていうのも当然調べたんです。その時のイメージは「まあ18万円ぐらいかな」という感じでした。 ただ、今査定すると、これ25万円ぐらいでも貸せるんですよ。この1年半ぐらいの間に、家賃が7万円ぐらい上がってるんですよ。「貸せるだろう」という家賃が、です。
すごく上がってきていて、僕も今、大手不動産会社の人間とやり取りしたり、賃貸の客付けをやっているところと話をして市場の動向を聞いたりしてるんですけど、彼らが言うには「分譲マンションのファミリータイプの家賃が高い物件から決まっていってる」という話なんですよ。
これは、社宅のニーズだったり、富裕層が住みたいというニーズがあるものの、なかなか物がないからです。福岡の都心部の区分ファミリータイプで賃貸になかなか出ないと。物が少ないということもあり、結構やっぱり家賃の値上げ幅が大きいし、色気を出して高い家賃をつけて市場に出したらすぐ決まる。「その高いものから決まっていく」みたいな状況になっているという話も実際に聞いています。
そういった査定部署に投げましたら、1年半前は「18万円ぐらいですかね」とかっていう話だったんですけど、もう今は「25万円でもいけると思いますよ」みたいな話になってます。
この流れっていうのは、多分今から止まらない。家賃は多分絶対上がっていくんですよ。インフレの世の中、当然今もう物価も上がってってますよね。だからこの流れは止められないと思うので、都市部の一部不動産価格っていうのは値崩れしないと思うし、まだまだ上がると思うし、家賃も上がっていくと。
過疎部はだめですよ、田舎とか。こういったところはもう家賃は下がっていくか、現状維持が精一杯だと思うんですけど、まあやっぱり一部立地のいい中心部とか、そういったところの家賃は上がっていくし、物件もなかなか値段も下がらないだろうと。
3. 「住居費」を「資産」に変える仕組み
住居費を資産に変える
今売れば1,000万円、買った時よりも高く売れるし、もし賃貸に出したとしても25万円で貸せる。 僕は今、住宅ローンの毎月返済が12万円弱なんですね。これに管理費・修繕積立金が合わせて1万7,000円ぐらい。で、固定資産税が月8,000円ぐらい、1万いかなかったと思います。年間で10万円ぐらいだったと思うんですけど、まあ月8,000円ぐらいでしょ。
そう考えると、毎月の総支払いは15万円ぐらいになってくるわけですよ。15、6万円ですよね。で、賃貸に出せば25万円で貸せるってなると、毎月10万円チャリンチャリンって入ってくる話になるわけじゃないですか。
もちろんこれ、住宅ローンで買ってますから、基本的に賃貸に出すのはだめですけどね。資金使途違反になるんで。だから、これはまあ基本的にはだめなんですけど、だけどまあ転勤だったり、何か理由があれば、セカンド住宅ローンが借りれたりとか、賃貸に出すことも可能は可能なんですよね。
そうなった時に、持ってても安心だし、売ってもいいし。まあ、いわゆる「持ってよし、売ってよし」の状態じゃないですか。だからこれってすげえ安心でしょ。
で、なおかつ団信（団体信用生命保険）が効いてるんで、もし僕に万が一のことがあったらこれチャラになる。相続人の方はチャラになりますよということですよね。タダでこの物件がもらえるということになるんで。
まあ、持ち家派の言い分っていうのは、これがよく言われるわけじゃないですか。「資産価値があるよ」と。「で、なおかつ団信が効いてるよ」と。 売ったとしても、毎月の残債は貯金してるのと同じだから、住宅ローンの元金の返済部分は。
で、なおかつ買った時よりも高く売れるんだったら、その残債と売却価格の差額が利益になりますよと。そしてここに対して3,000万円の特別控除があるので、売却益は、まあほとんどの場合ほぼほぼマルっと非課税で、個人の収益として、売却益として手元に残る。
だからまあ安心だし、むしろ買わない理由が分からないぐらいの感じなんで、「まあ持ち家がいいですよ」っていう話になるわけですよね。資産価値を大事にする層は、まあそういう見方をするんで、「買った方がいいよね」っていうことになるわけじゃないですか。
やっぱりインフレなんで、現金の価値が下がっていくことイコール、すなわち借金の価値も下がっていくんで、借りた方が絶対にいいわけですよ。現金で置いておくよりも、現金の価値が下がっていくんだったら借金の価値も下がっていくよねっていうことが言えるんで、まあいいわけですよね。
だから絶対住宅ローンを借りて、低金利なんだから住宅ローンを使って借りて、でなおかつ団信を効かせて、インフレをヘッジして。 もし何かあったとしても、例えば住宅ローンの返済ができなくなったとしても、賃貸に出せば返済以上の家賃で貸せるんで、そこの差額はチャリンチャリンの家賃収入と同じですよねと。
まあもちろん資金使途違反にはなるんで、ここは気をつけないといけませんけども、まあ最悪これ破綻はしませんよねと。で、なおかつ売ったとしても高く売れるし。その間返済していった元金部分は貯金と同じ効果があるんで、その差額に関しては帰ってくる。売った時に帰ってくるということですね。
そこに対する課税もないんで、基本的には非課税なんでマルっともらえる。で、持ってる間に死んだとしても、団信が効いていればタダで帰ってくるということが言えるんで、早く買った方がいいよねと。
4. 年齢・災害・運用のリスクをどう考えるか
年齢のリスク
年を取れば取るほど、住宅ローンのその期日は決まってるわけですよね。「80歳までに完済してくださいね」ってなった方が、例えば60歳で買うんだってなったら、通常35年の返済期間が持てたはずなのに、「80歳までの期間で返してくださいね」ってなると、60歳の人はあと20年しかないわけじゃないですか。
じゃあ20年で住宅ローンを組んだとしたら、毎月の返済が僕みたいに15万円とか無理だから。そうなってくるとなんか変な話、「じゃあ毎月の返済は30万円です」とかってなった時に、25万円の家賃収入じゃ返せないわけでしょ。5万円手出ししないといけないとかなってくるわけだから、そこの収支も合ってこないんで、なかなか難しいですよということなんですね。
もちろん、こういう物件っていうのは何でも物件を買っていいっていうわけじゃなくて、住宅ローンの返済金額、もっと言うと管理費・修繕積立金、そして年間の支払う固定資産税の額を足した金額ですね。これを12で割って、毎月掛かってくる費用として数値化した時に、この金額よりも貸せる家賃の方が高いと算出できる立地、そしてマンションを買わないといけないという目利き力も大事になってくるんで、何でもかんでも買っていいよっていうわけではないんです。
立地は大事です。家賃が今後上がっていくだろうと見込めるエリアの物件を買う。そして、まあ自信があったとしても……まあまあまあ、この話はちょっと後にするとして、家賃が値上がるエリアの物件を買いましょうね、ということなんです。
それっていうのは、やっぱり世界の投資マネーが入ってくるような立地ですよね。今後家賃は上がります。インフレの世の中です。なので、そういったところの物件を買うことで、リスクはより減らすことができる。賃貸市場に出した時にも高い家賃が期待できるということなんです。立地は重要です。
調査・検証が必要なリスクについて
あと日本って地震が多いし、南海トラフも今後起きる可能性って十分あるじゃないですか。だから地震保険にはしっかり入って。例えばね、マンションが崩れてもう住めなくなった、貸せなくなったってなると大変なことになるんで、ここは地震保険でカバーしましょう。
そして「地震保険でどのレベルまでなったら保険が下りるのか」、そして「下りる保険は住宅ローンの残債をカバーできるのか」っていうのは、これちょっと僕も事例として調べないといけないと思います。事例を調べます。
マンションが半壊なのか全壊なのか。じゃあ評価額はいくらなのか。で、それが保険として下りてなんとかなるのか、保険はカバーできるのかっていうのは大事ですもんね。 自分が死ななくても、賃貸に出せないようなクラッシュした状況であれば、これちょっと大ごとになるから。まあそこのリスクっていうのはあるわけじゃないですか。
まあ福岡もね、当然警固断層っていうのがあるんで、南海トラフの影響は少ない、まあないと言われてますけど、警固断層っていうのがあって、福岡西方沖地震っていうのもありました、過去に。だからまあ、そういったところもカバーはしておかないとね。まあ「穴がないか」と言われるとあるかもしれないので、そこは私もちょっと調査をします。地震保険は確認をします。
ただ、そういったところもカバーできたとして、持っているんであれば安心だよね、持ち家の方が絶対いいよねっていうのが、まあ「持ち家がいいよ」っていう方の結論ですよね。まあ人それぞれだとは思いますけども。
はい。あと資金使途違反、これも最悪大丈夫なのかと。「貸し出していいのか」という点ですね。 例えば返済ができなくなりました。「銀行さん、毎月の返済ができなくなりました。すいません。ただ返済をストップしてください」って、これリスケジュールってよくあるんですよ。僕も住宅ローンの担当してた時にやってました。
代位弁済をするのか。ね、もう弁済通知をして、3回延滞になったらもう代位弁済を行う、保証会社がもう債権を回収しに行く、みたいなところがありました。
まあそうやって競売になったりとか、任意売却になるぐらいだったら、「賃貸に出して家賃が入ってきて、でこの家賃が入ってくるんで、そこで返済ができますから、銀行さん賃貸に出していいですか。資金使途違反になりますけども、出していいですか。そうすれば返済をちゃんと継続することができます」っていうのが、銀行側が飲むのかどうかっていうのは、これも別途調べます。
地震保険のカバーができるのかっていうところと同じように今後調べて、それは僕も、資金使途違反にならないようにするにはどうすればいいのかっていう事例が、銀行の中にあるのかどうかは調べます。調査します。
これができるんだったらいいですよね。困らない。困らないんですもん。
5. 【最大の盲点】健康リスクと団信の重要性
健康リスクという最大の盲点
なので、まあ「家は早く買え」ということは言えるんですが、ただ今、物件価格は高いし、そしてね、せっかく住宅ローンを使って買うんだからなるべく自分の気に入った場所、気に入った立地、気に入った間取りの物件を買いたいしっていうので、「今はまだ高いしな」と。「金利が上がったら価格が暴落する」とかっていう人もいるしなと。「もうちょっとすれば値段下がるんじゃないのかな」っていう考えの人もいると思うんです。
で、そういった方々に今回の話もしたい。今回の話をしたい。「家は早く買った方がいいよ」って。 なぜなら、ちょっと盲点があってですね。これ、「あなた方、3年後も同じように買えるって思ってませんかと」。 3年後、例えば経済危機があって、不動産価格の調整があってバブルが崩壊して価格が下がったとしますよね。その時に、あなた方は絶対に住宅ローンを通せるっていう自信はありますか？
こればっかりは不確実ですよ、本当に。買えるんだったら今買っとった方がいい。「あの時買っておけばよかった」って後悔する可能性はゼロじゃないですよ。
これ盲点の1つとして何が言いたいかっていうと、「これあなた、その3年後、本当に住宅ローンの団信を通せるだけの健康状態を維持することはできてますか？」。これが言いたいんですよ、一番今回。 なんでかっていうと、僕が実際に糖尿病にかかったからなんです。
滑り込みセーフで、僕は住宅ローンで団信を組んで物件を買うことはできました。だけど本当に滑り込みセーフだったんですよ。これがちょっとずれてたら、もう買えてなかった。
でも、僕、健康優良児だったんですよ。めちゃめちゃ食べるものを気にしているし、糖質制限とか体型維持もめちゃめちゃ気を使ってやってますし、ランニングしたりとかジムにも通ってますし、ずっとジムにも通ってますし、体脂肪率もまあ10%台をキープしているし。細身で本当にいいものしか食べてない。あの、健康にいいものしか食べてないし、めちゃめちゃ意識してるんですよ。
だけど、こんな僕でも糖尿病になったんですよ。40歳、前厄の時に。 ね、青天の霹靂でしたよ。はい。それまで大丈夫だったのに、ある時受けた健康診断の結果を見たら血糖値が爆上がりして「糖尿病」っていう診断をもらったんですよ。
ね、こんなことってあるんだなって思いました。
今、僕、健康な方の半分しかインスリンが出てないらしくて、血糖値が下がりづらいということなんですね。まあ2型の糖尿病ではあるんですが、そういうことなんですよ。 あの、太ってる方っていうのはインスリンが出ててもインスリンが効きづらい、太ってるから。だから血糖値が下がりづらくて糖尿病ということになって、まあ痩せればある程度ね、血糖値っていうのは落ち着いてきたりとかして、食生活気をつけておけば、まあ基本的に糖尿病は治らないんだけど、その薬を飲まなくても血糖値コントロールはできますよっていう方もいらっしゃるんですけど。
僕の場合は、もう「痩せればいい」とかいう問題じゃない。だからこれ以上痩せたらもう僕ガリガリになりますよっていう状態なんで。まあもちろん筋トレしてるんで筋肉もあるんです。ムキムキではあるんですけど。
そういう状態の僕でも糖尿病になるんですか、と。
これ、生活習慣病になるリスクもあるし、皆さんどうですか健康診断。ね、年を取れば取るほど、これ健康リスクって上がりますよ、正直。
で、同じように年を取れば取るほど住宅ローンで長期で融資を本来であれば組むはずができたのに、これがね、年を取れば取るほど短い期間でしか住宅ローン組めなくなるし、健康リスクも上がっていくんですよ。
これ盲点だったんですよ、僕も。自分自身が健康診断で糖尿病って診断される、そしてギリギリセーフで買えた、「こういういい物件を買えた」っていうのがめちゃめちゃ助けられたんで、「よかったな」って本当に心底思ったんで、なのでこれを啓蒙したいと思ってこういう話もしてます。
結論：啓蒙として伝えたいこと
もちろんね、ポジショントークですよ。「家を早く買え」って、「こういう物件はいいぞ」って言うのは不動産会社のポジショントークだろうと。
ね、「それでもリスクあるだろう」って。「地震怖いだろう」って。「資金使途違反だろう」って。「賃貸の方がいいよ」って。「持ち家でもそんなね、もう経済合理性ばっかり考えて幸せじゃねえよ」と。「資産価値なんてどうでもいいんだよ」っていう声もあります。それも分かります。十分分かる。
その答えも分かった上で、でもこうやって「家は早く買え」って啓蒙しているその理由の1つとして、「健康リスクって盲点だよ」っていうのを伝えたいんですよ。自分がそうだったから。同じように失敗してほしくないから。
「今はまだいい、価格が下がってからでいい、気に入った場所がない」って言ってるのも、それ分かりますよ。だけど今後インフレ進みますよ。価格調整もあるかもしれない。
けどね、すぐ売る転売ヤーじゃないでしょ、あなたは。そこに住みたいんでしょ。 であればね、歴史を振り返ればバブルが崩壊して価格が下がりまくることも当然あります。金利が上がって返済の金額が上がることも当然あります。けど、必ずまた物件価格は戻ってきます。ね、今がだってバブル崩壊からまた戻ってきているじゃないですか。
で、その間住んでて、自分が住んでて、その年収倍率6倍ぐらい、6倍以内の物件ぐらいを買っておけば、変な話、まあ返済も困らないし。
万が一返済に困ったとしても、家賃が値上がってくるエリアに住んでいるんであれば、今後必ずインフレで家賃は上がってくるから、そういう地区は、そういう地域の物件は。だから万が一のことがあっても、賃貸に出せば、ね、返済金額以上で貸し出すことができれば怖くないじゃないですか。
で、団信が効いていれば、なんかあった時も保険の機能があって、残されたご家族安心じゃないですか。 でも健康リスクがあったら、ね、団信に入れないんですよ。今「団信が入れなくても住宅ローン組めるよ」っていうのもあるけど、けど住宅ローンを組む目的の1つって、やっぱり何かあった時に残された家族がチャラになって、ローンがチャラになって住む場所に困らないって、生活に困らないっていう、そういう一面も大きいじゃないですか。そのメリットが大きいから住宅ローンを組んで家を買うっていう人もいるでしょ。
でも、その大きなメリットが享受できなくなるんです。それでもいいの？ 健康リスクって大事ですよ。ね。 いや本当、僕も青天の霹靂でした。前厄で糖尿病になってね。でもギリギリ滑り込みセーフで物件買えてたんで、「わ、よかったな」って本当に思いましたもん。ね、だから健康リスク、どうですか皆さん。ご自身の健康診断、毎年受けてますか？
その結果どうですか？ 糖尿病とか、その成人病リスク、大丈夫ですか？ いつ癌になるか分かんないですよ。いつ脳卒中とか心筋梗塞とか起きるか分かんないですよ、こればっかりは。事故で死ぬかもしれないし。ポンと。不可抗力でも。
ね、そうなった時に「団信に入っとけばよかったな」って思いませんか。そういう事例も絶対あると思うんで、その事例も調べましょう、私。その事例も調べます。「団信に入ってたからこそ救われた遺族、ご家族」、この事例、これも調べたいと思います。それもアップしたい。ね、これ大事ですよね。本当にあの、いろんなことが言えると思います。
ま、ということで、「今はまだいい」とか、「値段が下がってから」とか、「気に入った場所が、気に入った間取りがないんで」とか、ね、「まあ賃貸でいいじゃん」とか。
まあ「持ち家もそうだけど、それだけじゃないんだ」と。「家族の思い出なんだ。郊外でいいんだ。そんなこと気にして家を買うもんじゃないんだ」っていう人にもぜひ聞いてほしい。
そういった方も、ね、健康リスク、団信入れなくなったら家買えないっすよ。 ね、まあもちろん団信なくてもOKっていう住宅ローンもありますけど、けどなんかあったら、もし自分が死んだ時に、団信入ってなかったら残されたご家族、それ本当に維持していけるんすか、それ。
郊外の価値の下がる物件を買って、いざ旦那が亡くなって「物件をもう返済ができないから売らないと」と思って売った時に、売ろうとした時に、ね、残債以上でその物件売れるんすか。
団信がなかったらもうそれ売りたくても売れない。でも返済もあって、返済できないってなったら、それこそ残された家族死にません？ そんな状態でいいんですか。団信なくてそういう物件買うんですか。それはちょっと怖くないですか。ね。
そういうリスクもあるんですよと。健康リスクって甘く見ちゃだめですねっていうのは実体験として、僕が糖尿病になったんで、それは非常に経済合理性とかじゃなくて考えました、考えるところでした。
なのでそういったところを啓蒙したいと思って今回、「家は早く買え」ということでお話をさせていただきました。以上です。
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